Créée par le législateur en 1967, la garantie des désordres apparents est un régime spécifique de responsabilité des constructeurs. Propre aux ventes d’immeuble à construire, son application est exclusive de toute autre garantie.
Cette exclusivité de la garantie des vices et défauts de conformité apparents a récemment été rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt de la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 24 mai 2018, n° 17-14.644).
En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait agi tardivement à l’encontre d’un promoteur immobilier. Le délai de la garantie des désordres apparents étant expiré, l’action avait pour fondements la garantie décennale et la responsabilité civile contractuelle de droit commun.
La Cour de cassation souscrit à l’analyse des juges du fond qui ont écarté ces deux fondements au motif que les vices invoqués par le syndicat des copropriétaires étaient visibles lors de la réception et la livraison de l’ouvrage. Dès lors, ces vices relevaient exclusivement de la garantie des désordre apparents prévue à l’article 1642-1 du code civil.
Aux termes de cet article, le vendeur d’un immeuble à construire, par exemple dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ne peut être déchargé « ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur » des désordres apparents.
Il s’agit d’une garantie spéciale et protectrice car, lors de la vente d’un immeuble bâti, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même. Cette distinction s’explique aisément : l’acquéreur d’un immeuble à construire ne peut, au jour de la vente, déceler par anticipation les vices qui affecteront le futur bien.
Cependant, cette garantie est enfermée dans un délai bref d’un an seulement, comme le prévoit l’article 1648 alinéa 2 du code civil. Ce délai commence à courir soit à la réception des travaux, soit un mois après la prise de possession de l’immeuble. Au-delà de ce délai, les désordres apparents qui affectent le bien vendu ne sont plus couverts par la garantie des constructeurs. L’arrêt précité a le mérite de le rappeler clairement.
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