Le dol commis par l’architecte, représentant du vendeur, engage la responsabilité de celui-ci à l’égard de l’acquéreur. La circonstance que le vendeur ignorait lui-même l’existence de manœuvres dolosives est indifférente.
Enseigné à la faculté de droit comme vice du consentement, le dol est le fait d’amener une personne à conclure le contrat au moyen d’agissements trompeurs ou mensongers. Cause de nullité relative du contrat, le dol connaît des applications pratiques en matière de vente immobilière.
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 5 juillet 2018 en livre une nouvelle illustration (3e civ., n° 17-20.121).
Dans cette affaire, l’acquéreur d’un chalet avait assigné le vendeur au motif que l’absence d’autorisation de l’aménagement du sous-sol en espace d’habitation lui avait été dissimulée. En effet, l’architecte ayant supervisé les travaux avait attesté de façon fallacieuse que le chalet était conforme au permis de construire obtenu.
La cour d’appel de Paris a débouté l’acquéreur après avoir relevé que rien n’indiquait que le vendeur avait eu connaissance au moment de la vente des fausses informations données par l’architecte.
Il est vrai qu’en principe le dol n’est une cause de nullité de la convention que s’il émane de la partie envers laquelle l’obligation est contractée. Toutefois, selon la jurisprudence, le dol peut aussi être retenu à l’encontre d’une partie s’il est commis par son représentant, lequel n’a pas la qualité de tiers au contrat.
La récente réforme du droit des obligations est venue consacrer cette extension jurisprudentielle. L’article 1138 du code civil dispose désormais que « le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence. »
Tirant les conséquences des développements qui précèdent, la Cour de cassation a logiquement censuré la décision de la cour d’appel de Paris. L’arrêt est cassé. Dès lors que l’architecte auteur de la manœuvre dolosive avait la qualité de représentant du vendeur, ce dernier engage sa responsabilité civile envers l’acquéreur :
« Vu l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter les demandes formées contre la SCI Aman, l’arrêt retient que rien n’indique que celle-ci avait connaissance des informations fallacieuses données par M. B… ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que M. B… avait la qualité de représentant de la SCI Aman et que les manœuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »
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