L’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation dispose, sous certaines conditions, de la faculté de se rétracter. En principe, ce droit de rétractation, réservé au non-professionnel, est ouvert à la suite de la signature d’un compromis de vente.
Lors des débats parlementaires sur la loi SRU du 13 décembre 2000, il a été rappelé que l’acquisition d’un logement constitue souvent l’engagement financier d’une vie. Ainsi, le législateur a pris soin de protéger l’acquéreur en lui permettant de se rétracter d’un achat précipité.
Ce droit de rétractation est prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation : « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». Le délai, qui était auparavant de sept jours, a été allongé par la loi Macron du 6 août 2015.
La jurisprudence détermine les modalités et les effets de ce dispositif.
Ainsi, la Cour de cassation considère que la rétractation de l’acquéreur entraîne l’anéantissement du contrat (Cass. 3e civ., 13 février 2008, n° 06-20.334).
Par un arrêt du 14 février 2018, elle précise à partir de quelle date le délai de rétractation commence à courir.
Dans l’affaire qui lui était soumise, le notaire avait procédé à la notification du compromis de vente au moyen de deux lettres recommandées adressées à l’acquéreur. La première était revenue à son étude avec la mention « pli non distribuable » ; la seconde avec la mention « pli non réclamé ».
L’acquéreur ayant refusé de réitérer la vente, le vendeur a assigné le notaire en responsabilité.
Avec succès dans un premier temps, car la cour d’appel a accueilli sa demande, considérant que le délai de rétractation n’avait pas couru et qu’il appartenait au notaire de prendre toutes mesures nécessaires pour assurer l’efficacité de la notification et d’avertir le vendeur de la difficulté rencontrée.
Mais la Cour de cassation affirme le contraire : le délai de rétractation commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, et ce, même si l’acquéreur s’abstient d’aller la retirer à la poste (Cass. 1ère civ., 14 février 2018, n° 17-10.514).
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