Par un arrêt du 13 mars 2019, la Cour de cassation met en évidence l’étendue de l’obligation de vérification qui incombe au notaire : ce dernier est tenu d’avertir l’acquéreur de l’absence de facture relative aux travaux que le vendeur déclare avoir réalisés.
Il est fréquent qu’un acte authentique de vente, établi par un notaire, comporte une clause par laquelle le vendeur déclare avoir effectué lors des dix dernières années des travaux portant sur le bien immobilier.
Dans cette hypothèse, le vendeur est susceptible d’engager sa responsabilité au titre de la garantie décennale, peu importe qu’il ait réalisé lui-même les travaux ou les ait confiés à un professionnel.
Mais encore faut-il que ces travaux aient été effectivement exécutés…
Dans l’affaire soumise aux juges du quai de l’Horloge (pourvois n° 18-12.234 et 18-50.019), le vendeur d’une maison avait déclaré avoir entrepris des travaux de réfection de la toiture lors de la dernière décennie. À la suite d’importantes infiltrations, les acquéreurs ont exigé la tenue d’une réunion en l’étude du notaire qui avait rédigé l’acte de vente : il en est ressorti que les travaux annoncés n’avaient jamais été réalisés.
Tant le vendeur que le notaire ont été assignés en justice par les acquéreurs, ces derniers souhaitant être indemnisés.
La cour d’appel de Nîmes a condamné le vendeur, à l’inverse du notaire qui selon elle n’était tenu à aucune vérification particulière quant à la déclaration faite par le vendeur de la réalisation de travaux sur la toiture.
Cet arrêt est censuré par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation, laquelle considère qu’il appartient au notaire d’attirer l’attention des acheteurs sur l’absence de production de la facture correspondant aux travaux que le vendeur déclarait avoir effectués.
Au visa de l’article 1382, devenu 1240 du code civil, la juridiction suprême affirme avec force que « le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ».
Ainsi, pour obtenir l’indemnisation du préjudice causé par les infiltrations, les acquéreurs disposent d’une double action : l’une contre le vendeur en garantie des vices cachés, l’autre à l’encontre du notaire sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.
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