Une note adressée par l’expert judiciaire peut constituer le point de départ du bref délai pendant lequel l’action en garantie des vices cachés doit être exercée. Nul besoin d’attendre le dépôt du rapport final…
Cette analyse de la Cour de cassation, dans un arrêt du 14 septembre 2017, est particulièrement sévère pour le demandeur à l’action en garantie des vices cachés.
Tout d’abord, il faut rappeler que le délai pour agir est exceptionnellement court par rapport au délai quinquennal de droit commun.
L’article 1648 du code civil dispose, en effet, que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Avant 2005, la loi se référait à la notion de « bref délai ».
Toutefois, la jurisprudence compensait la brièveté de ce délai par une appréciation bienveillante de son point de départ, considérant par exemple que le délai ne commence à courir qu’au jour de la notification du rapport d’expertise judiciaire (Cass. 1ère civ., 11 janvier 1989, n° 87-12.766).
Mais il ne faut voir dans cette appréciation aucune automaticité qui permettrait, à coup sûr, d’enclencher le compte à rebours lors de la réception du rapport d’expertise. Une telle pratique exposerait le demandeur à voir son action déclarée irrecevable pour cause de tardiveté.
En l’espèce, tel a été précisément le sort de l’action en garantie intentée par un syndicat des copropriétaires qui avait agi quelques mois seulement après le dépôt du rapport d’expertise.
La cour d’appel de Paris avait considéré que le bref délai prévu à l’article 1648 du code civil avait commencé à courir le jour où l’expert avait adressé aux parties une note dans laquelle était identifiée la cause des désordres.
La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement des juges du fond (Cass. 3e civ, 14 septembre 2017, n° 15-28.981) :
« Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que la note adressée par l’expert aux parties, le 17 septembre 2003, établissait que la cause des désordres résidait dans une conception défectueuse des seuils de bois et des protections hautes, aux droits des trumeaux, qu’il en résultait un manque d’étanchéité des façades en retrait, que leur état nécessitait leur remplacement total et qu’il ne restait qu’à définir les modalités de réfection, la cour d’appel a souverainement retenu que le syndicat pouvait, à cette date, appréhender la gravité des désordres sans attendre la date du dépôt du rapport d’expertise définitif ; »