Tout règlement de copropriété comporte une clause de répartition des charges. Cette clause sert de fondement aux appels de charges communiqués par le syndic à l’ensemble des copropriétaires. Elle doit obligatoirement être conforme à la loi du 10 juillet 1965, sous peine de sanction judiciaire.
Plus précisément, c’est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui comporte les dispositions auxquelles le règlement de copropriété ne saurait déroger :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »
Que faire lorsque la clause de répartition des charges méconnaît les dispositions qui précèdent ?
Cette question se pose notamment pour le copropriétaire à qui l’on demande de participer aux charges d’un équipement qui ne présente pour lui aucune utilité. L’utilité est appréciée de façon objective. Ainsi, le propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée n’a pas à payer les charges d’ascenseur de l’immeuble.
Il appartient alors au copropriétaire d’assigner le syndicat devant le tribunal judiciaire territorialement compétent. Cette action vise à faire constater, sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, l’absence de conformité de la clause de répartition des charges aux dispositions légales.
Par un arrêt du 8 novembre 2019 (n° 18-15.505), la Cour de cassation a rappelé que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité de cette clause. Et ce, quelle que soit son origine.
Si l’action en justice prospère, le juge dira que la clause litigieuse est réputée non écrite et procédera à une nouvelle répartition.
Timothée BARON
Avocat