En sa qualité de professionnel de l’immobilier, l’agent a des devoirs et des obligations. Nous savons déjà qu’il est tenu d’un devoir de conseil et d’information à l’égard de son client. Mais la jurisprudence va plus loin en exigeant que l’agent immobilier assure l’efficacité de la promesse de vente négociée par son intermédiaire.
Dans une affaire soumise à la Cour de cassation, un couple avait signé un compromis pour l’achat d’une maison d’habitation. Cette promesse de vente avait été négociée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, laquelle avait donc apporté son concours à l’opération.
Postérieurement à la signature de cette promesse de vente, et après l’expiration du délai de rétractation, les acquéreurs ont découvert que le bien immobilier avait fait l’objet par le passé d’une attaque de mérule.
Certes, des travaux réparatoires avaient depuis été effectués par les vendeurs.
Mais cela n’a pas suffi pour convaincre les acquéreurs de réitérer la vente devant notaire, ni pour les dissuader d’agir en justice afin de solliciter :
- L’annulation de la promesse de vente
- La restitution de l’acompte versé
- Des dommages-intérêts pour le préjudice subi
Les juges du fond ont alors condamné l’agent immobilier au motif qu’il lui appartenait de s’assurer de l’efficacité de la convention, au besoin en se faisant communiquer par les vendeurs leur titre de propriété. En l’espèce, ce document aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux consécutifs à une attaque fongique.
Plus précisément, le préjudice des acquéreurs réside dans la perte de chance de ne pas avoir à renoncer à la vente.
La Cour de cassation confirme cette appréciation (1ère civ., 14 novembre 2019, 18-21.971) :
« Mais attendu qu’ayant exactement énoncé qu’il appartenait à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule, la cour d’appel en a justement déduit que l’agent immobilier avait commis une faute en s’en étant abstenu ; que le moyen n’est pas fondé ; »
En somme, dès lors que l’agent immobilier rédige l’acte ou y participe, il se voit appliquer le régime de responsabilité du rédacteur d’acte. On attend donc de lui qu’il veille, comme un notaire, à la parfaite efficacité de la vente.
Timothée BARON
Avocat