Par un arrêt du 12 septembre 2019 promis à une large publication, la Cour de cassation définit la sanction qui pèse sur le locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb : lorsque cette sous-location n’a pas été autorisée par le bailleur, ce dernier est fondé à récupérer l’intégralité des sous-loyers perçus par le locataire.
Soumis à la loi Mermaz du 6 juillet 1989, les baux d’habitation interdisent généralement aux locataires de sous-louer le logement au profit d’un tiers. Selon l’article 8 de cette loi : « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »
Depuis quelques années, cette interdiction de la sous-location revêt une certaine acuité face à l’émergence des plateformes de locations de courte durée telles qu’Airbnb.
En effet, compte tenu de la forte rentabilité des locations en meublé touristique, il est tentant pour un locataire de franchir le Rubicon, de dépasser la ligne rouge de l’article 8 de la loi de 1989 en sous-louant son logement, qui plus est à un prix supérieur au loyer principal.
Violation éhontée du bail, symbole d’un capitalisme sans vergogne, cette sous-location est illégale… indiscutablement. Pour autant, l’évaluation du préjudice subi par le bailleur n’est pas évidente. Celui-ci a reçu du locataire principal les loyers qui ont été contractuellement convenus, de sorte qu’il n’apparaît pas lésé financièrement.
Manifestement soucieux de mettre un terme à cette pratique, les magistrats du quai de l’Horloge ont trouvé la parade en redécouvrant la notion de « fruits civils » prévue par les articles 546 et 547 du code Napoléon.
Selon le considérant de principe de cet arrêt du 12 septembre 2019 (3e civ., n° 18-20.727) :
« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ; »
En clair, l’intégralité des sommes perçues par le locataire en sous-louant son logement doit être rendue au bailleur, lequel en est propriétaire par accession. Voilà qui devrait remettre en cause le business plan de certains locataires !
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